渝北建发〔2019〕162号

重庆市渝北区住房和城乡建设委员会

关于印发《重庆市渝北区物业专项维修资金

使用申请程序》的通知

各镇政府、街道办事处，各业主委员会、物业企业：

为进一步规范全区物业专项维修资金的使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》《重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》（渝国土房管﹝2013﹞871号）的规定，在原有《重庆市渝北区物业专项维修资金使用申请程序》的基础上进行了部分修改，现将《重庆市渝北区物业专项维修资金使用申请程序》印发给你们，请各实施主体（镇政府、街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主代表、物业公司）按此程序办理。

重庆市渝北区住房和城乡建设委员会

                           2019年8月28日

重庆市渝北区物业专项维修资金使用

申请程序

根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》《重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》（渝国土房管﹝2013﹞871号）的规定，结合渝北区实际，制订本程序。

一、正常情况下使用物业专项维修资金的申请程序

（一）明确申请主体

成立了业委会的小区，由业委会作为申请主体，业委会也可委托物业企业进行申请；未成立业主委员会的小区，由物业企业作为申请主体；既没有成立业主委员会也没有物业企业管理的小区可由业主代表或社区居委会作为申请主体；维修资金由区财政资金（区财政局、区土地储备中心、区属国有公司）交存的农转非安置房的申请使用，由社区居委会作为申请主体，也可委托物业服务企业进行申请。

（二）查询物业专项维修资金

申请主体根据小区物业使用情况，需要使用物业专项维修资金对共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造时，应到渝北区物业专项维修资金管理中心（以下简称“资金中心”）查询该小区的物业专项维修资金（以下简称“维修资金”），确认是否有余额可用。

（三)申请使用维修资金

1. 编制维修资金使用方案

申请主体按照核定的维修资金使用预算额度编制使用方案。维修资金使用方案应包括以下内容：1.需要维修、更新、改造的具体范围和内容；2.维修、更新、改造的工程计划；3.费用预算及用款计划；4.承担费用的业主范围；5.涉及招投标的，需添加招投标内容；6.其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

未成立业主委员会的或者业主委员会不制订维修资金使用方案的，物业服务企业或者维修项目所涉及的业主代表可在物业所在地街道办事处（镇政府）的指导监督下制订使用方案。

2. 申报审核工程预算费用

申请主体根据小区物业需对共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造的维修项目，编制施工方案和费用预算书报资金中心备案，在资金中心审价机构备选库中自行选取审价机构，由审价机构确定预算额度。有其他规定的，从其规定。

当实施核价项目出现工程内容、价格等争议时，如涉及电梯、消防等重大维修项目的，可邀请行业专家提供技术支持。

3. 公示及征求业主意见

维修资金使用方案确定后，应在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意方可使用维修资金。

申请主体在征求业主意见时，可同时对编制的施工方案和维修、更新、改造费用预算书进行评审。

4. 确定施工单位

维修、更新、改造工程的施工单位由申请主体协商或招标确定。申请主体可在物业所在地街道办事处（镇政府）施工单位备选库中选择施工单位，也可以自行选择其他施工单位。将选定的施工单位在物业管理区域内公示3日。

( 1 ) 项目招标

第三方评审预算价在10万元以下的项目，应通过询价、比选、竞争性谈判或其他方式确定施工单位，也可通过招标投标方式确定施工单位。

第三方评审预算价在10万元（含）以上的项目，或有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，应当通过招标方式确定施工单位。原则上招标工作由申请主体组织，特殊情况下也可由镇街、社区居委会组织实施。为了公开、公平、公正的原则，在开标时申请主体可邀请物业所在地街道办事处（镇政府）、社区居委会、资金中心和相关职能部门参加。

（2）资质审查

以上项目由第三方审价机构出具的预算评审报告为最高限价进行招投标确定施工单位。申请主体应审查施工单位营业执照中的经营范围和资质。不得将工程发包给未取得相关资质或超越资质等级的企业，禁止发包给私人。

特种行业有其他规定的，从其规定。如电梯维修、更新、改造的施工单位需取得电梯制造（修理）等相关许可证书。

（3）合同签订

申请主体应同施工单位签订书面施工（维修）合同，合同应包括工程概况、施工范围、施工内容、施工工艺及流程、工期、价格、施工质量、施工现场安全、工程验收、付款方式、质量保修期限和条件、质量保证金的预留比例及返还方式，违约及争议解决的方式及其他事项。

质量保修期限以申请主体、施工单位协商为准，建筑类保修期不低于《房屋建筑工程质量保修办法》规定的期限，有其他行业规定的，从其规定。

合同约定有质保金的，原则上由资金中心预留。

（四）受理维修资金申报材料

在施工（维修）合同签订之后，维修项目开工之前，申请主体及时将以上相关材料报物业所在地街道办事处（镇政府）和社区居委会备案。

（五）审核维修资金申报材料

物业所在地街道办事处（镇政府）和社区居委会收到前期维修资金申报材料后，应及时进行审核。原则上，社区居委会抽查业主签字情况的人数不低于签字总人数的10%。申请主体应提交的申请材料有：

1. 重庆市渝北区物业专项维修资金申请使用表；

2. 使用物业专项维修资金的申请；

3. 使用物业专项维修资金的方案；

4. 工程费用预算书或第三方审价机构出具的预算评审报告；

    5. 工程施工（维修）合同；

6. 物业专项维修资金使用征求意见表；

7. 社区抽查业主签字情况核实表(原则上抽查人数不低于10%)；

8. 承诺书（申请主体提供）；

9. 证明（未成立业委会时由街道办事处（镇政府）提供）；

10. 物业服务合同(合同有特殊约定的需提供，如化粪池清掏)；

11. 公示证明；

12. 其他相关材料（如施工前图片、招标材料、维修前相关公示图片等）。

（六）实施维修

维修资金申报材料审核同意后，申请主体应按照施工合同约定，组织施工单位实施维修。

（七）工程预付款

施工（维修）合同预算金额较大且施工（维修）合同约定有预付款的，申请主体应向资金中心提交经物业所在地街道办事处（镇政府）和社区居委会审核合格的材料。经现场查勘、审核，符合工程预付条件的，可根据施工（维修）合同提前划转不超过第三方审价机构预算评审金额30%的工程预付款。

（八）工程验收

维修、更新、改造工程完工后，由施工单位提出验收申请，申请主体应首先组织涉及本次维修的热心业主进行验收（若维修项目超过1/3以上的业主对工程质量有异议的，可自行聘请第三方专业机构对工程质量进行鉴定）。验收合格并在物业管理区域内公示5日以上后，申请主体通知第三方审价机构对工程量进行收方，必要时可邀请物业所在地街道办事处（镇政府）、相关职能部门和资金中心参加。

（九）工程结算

工程竣工验收后，申报主体应及时将后期维修申报材料报物业所在地街道办事处（镇政府）、社区居委会和资金中心审核。资金中心在收到申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，由资金中心划转工程（尾）款。在审核期间，维修项目超过所涉及1/3以上的业主提出异议，待异议消除后划转工程（尾）款。同时将下列材料在物业管理区域公示5日以上并存档：

1. 物业小区维修工程竣工验收表；

2. 施工单位编制的工程结算报告或第三方审价机构出具的结算报告；

3. 维修费用清单、单据及发票；

4. 维修费用业主分摊明细表；

5. 公示证明；

6. 其他相关资料（如施工中图片、施工后图片、维修后相关公示图片等）。

公示结束后，上述申请材料原件交资金中心存档，申请主体留存一份复印件以备查询。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照上述程序重新申报。

二、发生危及房屋安全等紧急情况时使用专项维修资金的申请程序

（一）报告

当物业小区发生《重庆市物业专项维修资金管理办法》、《重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》中危及房屋安全等紧急情况时，应坚持先排危、采取应急措施的原则。

首先申请主体应立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇政府）及相关职能部门，申请主体根据相关职能部门出具的意见，确定是否需要立即进行抢修。同时，申请主体应组织召开维修项目的会议，邀请所涉及的热心业主、物业所在地街道办事处（镇政府）及社区居委会参加，并做好相关会议记录。

采用紧急程序无法实施较大金额的维修项目，其物业共用部位、共用设施设备严重影响小区业主住用和出行安全的，由物业所在地街道办事处（镇政府）牵头组织相关职能部门召开物业联席会议确定是否动用紧急程序。

（二）确认

物业所在地街道办事处（镇政府）及相关职能部门接到报告后应立即派人到现场核实情况，确定是否发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即整改的，下发《整改通知书》。申请主体根据相关职能部门出具的意见，确定是否需要立即进行抢修。

申请主体未按规定实施抢修的，物业所在地街道办事处（镇政府）应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

（三）查询维修资金

经物业所在地街道办事处（镇政府）核实，确需使用维修资金进行紧急抢险解危的维修项目，申请主体应立即派专人持有效证件到资金中心查询该小区的维修资金，确认是否有余额可用。

（四）申请使用维修资金

1. 编制维修资金使用方案

参照正常程序。

2. 申报审核工程预算费用

在不影响紧急抢险解危的前提下，申请主体应根据小区物业需要对共有部位、共有设施设备进行紧急抢险解危实际工程量，编制的施工方案和费用预（结）算书报物业所在地街道办事处（镇政府）备案后，申请主体在资金中心审价机构备选库中自行选取审价机构，确定预算额度，有其他规定的，从其规定。如险情特别紧急时，此程序可与施工同步进行，开工后再补报。

3. 抢修

提出申请紧急使用维修资金的维修项目，申请主体应立即抢修并公示。申请主体未按规定实施抢修的，物业所在地街道办事处（镇政府）应当组织代修，抢修费用从维修资金账户中列支。

4 . 公示

紧急抢险解危的维修项目，申请主体应公示本次紧急抢险排危、更新、改造公示设施设备的基本情况、费用、涉及业主及预计分摊金额等相关内容。

（五）受理维修资金申报材料

在施工（维修）合同签订之后，维修项目开工之前，申请主体及时将以上相关材料报物业所在地街道办事处（镇政府）和社区居委会备案。

（六）审核维修资金申报材料

物业所在地街道办事处（镇政府）和社区居委会收到前期维修资金申报材料后，应及时进行审核。申请主体持相关资料报物业所在地街道办事处（镇政府）、社区居委会和资金中心审核。审核合格的，资金中心及时划转维修资金。申请拨付资金的主体应当立即组织抢修。申请主体应提交的材料有：

1. 重庆市渝北区涉及房屋安全等紧急情况物业专项维修资金申请使用表；

2. 使用物业专项维修资金安全抢险的申请；

3. 使用物业专项维修资金安全抢险的方案；

4. 工程费用预算书或第三方审价机构出具的预算评审报告；

5. 工程施工（维修）合同；

6. 物业专项维修资金使用征求意见表；

7. 承诺书；

8. 证明（未成立业委会时由街道（镇政府）提供）；

9. 相关职能部门出具的整改通知书；

10. 会议纪要；

11. 关于紧急使用物业专项维修资金的公示；     

12. 公示证明（事前）；

13. 其他相关材料（第3、4、6、9、11以及施工前等在小区所涉及公示区域公示的图片材料，所照材料为申请材料复印件）。

（七）工程验收

维修、更新、改造工程完工后，由施工单位提出验收申请，申请主体应首先组织涉及本次维修的热心业主进行验收（若维修项目超过1/3以上的业主对工程质量有异议的，可自行聘请第三方专业机构对工程质量进行鉴定）。验收合格并在物业管理区域内公示5日以上后，申请主体通知第三方审价机构对工程量进行收方，必要时可邀请物业所在地街道办事处（镇政府）、相关职能部门和资金中心参加。

（八）工程结算

工程验收后，应当及时办理工程结算。申报主体应将后期申请材料报物业所在地街道办事处（镇政府）、社区居委会和资金中心审核。资金中心在收到申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，由资金中心划转工程（尾）款。在审核期间，维修项目超过1/3以上的业主提出异议，待异议消除后划转工程（尾）款。同时将下列材料在物业管理区域公示5日以上并存档：

1. 物业小区维修工程竣工验收表；

2. 施工单位编制的工程结算报告及结算费用清单；

3. 第三方审价机构出具的结算评审报告；

4. 维修费用实际分摊明细表；

5. 维修费用发票（仅限于维修费用划拨给施工单位）；

6. 公示证明（事后）；

7. 其他相关材料（第2、3、4、5以及施工中、施工后等在小区所涉及公示区域公示的图片材料，所照材料为申报材料复印件）。

公示结束后，上述申请材料原件交资金中心存档，申请主体留存一份复印件以备查询。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照上述程序重新申报。

三、维修资金由区财政资金（区财政局、区土地储备中心、区属国有公司）交存的农转非安置房申请使用的维修项目，由物业所在地街道牵头负责实施，原则上由社区居委会进行申请，也可由社区居委会委托物业服务企业进行申请，并参照以上程序进行申报。

四、附则

（一）凡不按本申请程序申请使用物业专项维修资金的，区物业专项维修资金管理中心不予受理。

（二）本申请程序自公布之日起执行，2017年11月22日原区房管局发布的《重庆市渝北区房屋管理局关于印发<重庆市渝北区物业专项维修资金使用申请程序>的通知》（渝北房﹝2017﹞141号）同时废止。